Czy czeka nas zmiana w ESG na rynku nieruchomości

Komisja Europejska zaproponowała niedawno opóźnienie obowiązku raportowania w ramach dyrektywy CSRD o dwa lata, a także podniesienie progu kwalifikacji do raportowania. Zgodnie z nową propozycją firmy będą musiały mieć powyżej tysiąca pracowników oraz co najmniej 50 mln euro obrotu lub 25 mln euro w aktywach, co zmniejszy liczbę przedsiębiorstw objętych regulacją z 50 000 do 10 000. Zmiany w Corporate Su stainability Due Diligence Directive (CSDDD) zakładają, że firmy będą odpowiadać jedynie za bezpośrednich dostawców, a nie za cały łańcuch dostaw. Na rynku nieruchomości widać być może najlepiej, jak bardzo presja regulacyjna zmieniła podejście i jak po tych kilku latach nie do odwrócenia wydaje się już ten trend. Rynek nieruchomości musi myśleć w długo terminowej perspektywie. I tu nowe inwestycje mają znacznie łatwiej, bo łatwiej zaplanować i przewidzieć rozwiązania, które będą odpowiadały na oczekiwania regulatorów, ale i użytkowników końcowych. To, co jest wyzwaniem na polskim rynku, to z pewnością transformacja energetyczna. Ale z punktu widzenia inwestorów czynnikami komplikującymi sytuację jest brak stabilności wycen, a zwłaszcza brak jedno litych standardów wycen uwzględniających czynniki ESG, co prowadzi do niepewności co do rzeczywistej wyceny nieruchomości.

Na rynku nieruchomości widać być może najlepiej, jak bardzo presja regulacyjna zmieniła podejście i jak po tych kilku latach nie do odwrócenia wydaje się już ten trend.

ESG to realny problem dla firm

Dyrektywa CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) wprowadza nowe regulacje dotyczące raportowania niefinansowego w Unii Europejskiej, co – jak wskazują firmy i eksperci – budzi sporo wątpliwości i wyzwań.

Najważniejsza może sprawą jest to, że raportowanie nie jest formalnością, ale wymaga rzeczywistego zbierania danych i analizy wpływ działalności firmy na środowisko – nie zawsze to dociera do każdej firmy. W zapowiedziach zmian kluczowe wydaje się to, że firmy będą od powiadały jedynie za bezpośrednich dostawców, czyli za to, na co faktycznie mają wpływ.

Wyzwania dla inwestorów

Gdybym miał wyliczyć wyzwania z punktu widzenia inwestorów, które wiążą się z wdrażaniem szeroko pojętego ESG, to powiedziałabym, że w przypadku budynków istniejących są to koszty modernizacji, szczególnie jeśli chodzi o budynki wymagające dużej termomodernizacji – banki ograniczają finansowanie dla projektów o wysokim ryzyku środowiskowym, co przekłada się na brak płynności takich aktywów. Ko lejna kwestia to brak wiarygodnych i porównywalnych danych na temat śladu węglowego, zużycia energii czy społecznego wpływu nieruchomości, co utrudnia inwestorom ocenę ryzyka. W efekcie wyceny opierają się na niepełnych modelach, co rodzi obawy o przewartościowanie lub niedowartościowanie aktywów. Trzecia kwestia to rosnąca rola certyfikatów – najemcy korporacyjni od jego posiadania warunkować zaczyna wy najem. Nieruchomości bez takich certyfikatów tracą konkurencyjność, co może prowadzić do spadku przychodów z czynszów i pogorszenia wskaźników zwrotu z inwestycji. Wydaje się, że ten rok będzie dla inwestorów czasem rewizji strategii inwestycyjnych w związku z rosnącą rolą ESG.

Strategie i nowe modele biznesowe Igor Roguski Partner, SQM Advisory Inwestorzy, próbując minimalizować ryzyko niestabilności wycen, wdrażają strategie, w których kluczową rolę odgrywają narzędzi takie jak: badanie wskaźników ESG w due dilligence czy dywersyfikacja portfela, czyli inwestowanie w nieruchomości mieszane, np. biurowce z certyfikatami ESG, magazyny zasilane OZE) oraz projekty mieszkaniowe spełniające kryteria dostępności. Wydaje się, że ten rok będzie dla inwestorów czasem rewizji strategii inwestycyjnych w związku z rosnącą rolą ESG. Na razie trudno przewidzieć, w jaką stronę pójdzie np. green financing (wykorzystanie obligacji zrównoważonych rozwoju). Spodziewać możemy się, że to będzie także czas wypracowania nowych modeli biznesowych opartych na transparentności, innowacjach i długoterminowej wartości. Kluczem do sukcesu stanie się umiejętność łączenia celów finansowych z wymogami zrównoważonego rozwoju, przy jedno czesnym monitorowaniu zmieniających się regulacji i oczekiwań rynku. Z corocznego barometru międzynarodowego firmy Ayming wynika, że 60% europejskich firm spełnia wymogi dyrektywy CSRD, zaś 30% – pracuje nad ich wdrożeniem. Jeśli chodzi o polskie firmy, jest to odpowiednio: 61% i 31%

Piotr Wąs Dyrektor Zarządzający, SpaceFactory Group Potencjalne rozluźnienie zasad raportowania ESG na poziomie UE, jak sygnalizuje pakiet Omniibus, nie oznacza odwrotu od idei zrównoważonego rozwoju. ESG to dziś nie tylko trend, ale świadoma konieczność, która wyznaczyła nowe standardy w sektorze nieruchomości komercyjnych. Technologie, w tym rozwój sztucznej inteligencji, odgrywają kluczową rolę w upowszechnieniu rozwiązań, dzięki którym budynki są bardziej efektywne energetycznie, tańsze w eksploatacji i bardziej przyjazne dla użytkowników. Działania w duchu ESG nie generują już wygórowanych kosztów – są raczej wynikiem właściwej kompilacji dostępnych technologii, takich jak: systemy zarządzania energią z pomocą AI, pompy ciepła czy instalacje fotowoltaiczne itp. Te rozwiązania nie tylko obniżają koszty operacyjne, ale także podnoszą jakość budynków i ich atrakcyjność dla najemców. Oferowanie rozwiązań opartych na ESG jest już upowszechnionym, istotnym elementem relacji biznesowych, wspierając cele środowiskowe i budując wartość dodaną dla właścicieli oraz samych użytkowników. Wielu deweloperów powierzchni magazynowych i przemysłowych o obecnych na polskim rynku wprowadziło do swoich standardowych specyfikacji technicznych dla tego typu budynków odpowiednie modyfikacje, mające na celu sprostanie wymogom wyznaczonym przez standardy ESG. SpaceFactory aktywnie wpisuje się w te działania, realizując projekty zgodne z zasadami ESG. Uczestnicy rynku nieruchomości komercyjnych są świadomi długoterminowych korzyści wynikających ze zrównoważonego rozwoju – zarówno ekonomicznych, jak i wizerunkowych. Neutralność środowiskowa obiektów magazynowych to dziś nie tylko regulacyjny wymóg, ale także kluczowy element przewagi konkurencyj w dynamicznie zmieniającym się otoczeniu biznesowym.

Igor Roguski - Partner  SQM Advisory: Pakiet Omnibus, który ma wprowadzić ograniczenia w raportowaniu ESG, wzbudza sporo pytań w branży nieruchomości logistycznych i przemysłowych. Wielu zastanawia się, czy to oznacza mniej ambitne podejście do budowy obiektów neutralnych dla środowiska.  Z mojego doświadczenia wynika jednak, że nawet jeśli raportowanie zostanie uproszczone, inwestorzy raczej nie zrezygnują z projektowania „zielonych” magazynów i hal. Dlaczego?

Po pierwsze, coraz więcej firm wybiera obiekty przyjazne środowisku – i to nie dlatego, że tak wymagają przepisy, ale dlatego, że po pro stu się to opłaca. Ekologiczne hale i magazyny mają lepszą renomę, dłużej utrzymują swoją wartość na rynku i są bardziej atrakcyjne dla najemców. Klienci zwracają uwagę na certyfikaty takie jak LEED czy BREEAM i coraz częściej szukają właśnie takich przestrzeni do wynajęcia.

Po drugie, budynki neutralne środowiskowo to też mniejsze ryzyko operacyjne. Ceny energii rosną, a nowe przepisy mogą w przyszłości wprowadzać kolejne wymogi ekologiczne. Dlatego firmy już teraz chcą inwestować w rozwiązania, które pozwolą im długoterminowo obniżyć koszty eksploatacji i uniknąć problemów z dostosowaniem do regulacji. Podsumowując, nawet jeśli wymagania raportowe w ramach pakietu Omnibus będą lżejsze, to podejście do budowy „zielonych” obiektów raczej się nie zmieni. Rynkowe oczekiwania, presja ze strony najemców i dążenie do ograniczenia kosztów eksploatacji wciąż będą motywować do realizacji ekologicznych inwestycji.

Zachęcamy do zapoznania się z pełnym wydaniem EUROLOGISTICS – marzec - kwiecień nr 2/2025 (147) – www.eurologistics.pl