Nowoczesna produkcja i magazynowanie nie mieszczą się już w schematach. – Coraz częściej najemcy poszukują przestrzeni oferujących więcej niż podstawowy standard core & shell. Dodatkowe systemy zabezpieczeń, specjalistyczna infrastruktura czy wzmocniona punktowo posadzka to tylko niektóre z rozwiązań po zwalających dostosować obiekty do specyficznych po trzeb firm. Implementacja ASTI umożliwia elastyczne dopasowanie budynku do procesów technologicznych, profilu działalności czy wymogów branżowych najemcy – mówi Jan Olszewski, doradca w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych Newmark Polska. ASTI obejmują wszystkie zmiany w magazynie, które wykraczają poza podstawowy standard oferowany przez dewelopera. Producenci wymagają najwięcej ASTI obejmują wszystkie zmiany w magazynie, które wykraczają poza podstawowy standard oferowany przez dewelopera. – Najwięcej takich dostosowań realizujemy dla firm produkcyjnych, których działalność wymaga rozbudowanej infrastruktury technicznej – instalacji energetycznych, systemów sprężonego powietrza czy suwnic. Coraz częściej wdrażamy też rozwiązania pod automatyzację i zaplecza badawczo-rozwojowe (R&D), a także instalacje proekologiczne, systemy automatyki budynkowej BMS czy nowoczesne systemy wen tylacji z odzyskiem ciepła – informuje Maciej Zawada, BTS Head of Business Development, Panattoni. – Silne zapotrzebowanie na rozwiązania ASTI obserwujemy także w branżach spożywczej i chemicznej, gdzie kluczowe są warunki sanitarne, precyzyjna kontrola temperatury i bezpieczeństwo procesów technologicznych – dodaje ekspert. Jarosław Czechowicz, Country Manager w GLP, podkreśla, że w tego typu projektach kluczowe znaczenie ma etap realizacji inwestycji. – Dostosowanie obiektu do procesów produkcyjnych jest bardzo kosztowne, skomplikowane i często możliwe jedynie na etapie budowy. Wśród najczęstszych rozwiązań są posadzki o zwiększonej grubości i podwyższonej nośności pod maszyny lub pętle indukcyjne, chłodnie i mroźnie, a także dodatkowe świetliki dachowe. W przypadku pracy z materiałami łatwopalnymi, mimo że standardowo zapewniamy odporność ogniową dla obciążeń powyżej 4000 MJ/ mkw., konieczne może być też zastosowanie innego typu tryskaczy. W zależności od potrzeb najemcy, możliwe jest również podniesienie standardu powierzchni biurowych lub rozbudowa zaplecza badawczo-rozwojowego – wyjaśnia Czechowicz. Po ASTI coraz częściej sięgają również firmy ze specjalistycznych sektorów, np. specjalizujące się w przemysłowym myciu pojemników – informuje Jan Olszewski. Magdalena Górska-Wojtas Business Development Director GLP Poland Najemcy najczęściej pytają o dostosowania związane z charakterem operacji i typem przechowywanego towaru. Dla klientów logistycznych najczęstszym ASTI w istniejącym obiekcie są prace związane z dostosowaniem powierzchni do planowanych operacji oraz specyfiki towaru względem norm NFPA – to aspekt, na który szczególnie zwracają uwagę zarówno klienci, jak i firmy ubezpieczeniowe. Z kolei najemcy z branży spożywczej często pytają o chłodnie typu „box-in-box”, które pozwalają na stworzenie kontrolowanych warunków temperaturowych w ramach istniejącej hali. Takie rozwiązania są szybsze i bardziej elastyczne niż budowa obiektu BTS, a jednocześnie spełniają wysokie wymagania sanitarne. Coraz częściej pojawiają się także zapytania o rozwiązania poprawiające efektywność energetyczną, takie jak instalacja paneli fotowoltaicznych, które nie tylko obniżają koszty operacyjne, ale również wspierają cele zrównoważonego rozwoju. Równolegle rośnie zainteresowanie systemami bezpieczeństwa – najemcy oczekują zaawansowanego monitoringu, kontroli dostępu oraz integracji z systemami przeciwpożarowymi, co zwiększa bezpieczeństwo operacyjne i zgodność z regulacjami. W GLP Wrocław V zastosowaliśmy nowe podejście – halę spekulacyjną zbudowaliśmy w standardzie, który zadowoli nawet najbardziej wymagających klientów, w tym produkcyjnych. Choć takie rozwiązania są kosztowne dla dewelopera, dają ogromną elastyczność w doborze najemców i pozwalają na szybsze reagowanie na zmieniające się potrzeby rynku.

Katarzyna Pyś-Fabiańczyk CEO, Immo Consulting W ostatnich latach rynek magazynowy w Polsce przeszedł znaczą cą transformację. Najemcy, oprócz podstawowych parametrów technicznych i atrakcyjnych lokalizacji, coraz częściej poszukują rozwiązań wykraczających poza rynkowy standard. Trend ten wynika z rosnących wymagań w obszarze bezpieczeństwa, zrównoważonego rozwoju oraz troski o komfort pracowników. Jednym z kluczowych oczekiwań jest odpowiednia odporność ogniowa obiektów. Coraz więcej firm oczekuje obciążenia ogniowe go przekraczającego 4000 MJ/mkw., będącego jeszcze do niedawna standardem rynkowym. Umożliwia to składowanie różnorodnych towarów i zapewnia wyższy poziom ochrony przeciwpożarowej. Drugim filarem innowacji w parkach magazynowych są odnawialne źródła energii. Panele fotowoltaiczne na dachach czy pompy ciepła pozwalają obniżyć koszty operacyjne i zmniejszyć ślad węglowy. Dodatkowo najemcy optymalizują koszty poprzez wykorzystanie nowoczesnych systemów pozwalających monitorować i sprawnie zarządzać zużyciem mediów. Magazyn to nie tylko logistyka towarów, ale także ludzie, dzięki którym procesy są efektywne. Coraz częściej usprawnienia wykraczające poza standard są związane z podniesieniem komfortu pracowników. Deweloperzy, którzy chcą skutecznie konkurować na rynku zapewniają podwyższony standard techniczny biur, większy niż minimalny dostęp do światła dziennego dla pracowników dzięki dodatkowym świetlikom i przeszkleniom np. w przestrzeni rozładunkowej, zewnętrzne wiaty i strefy relaksu, a także miejsca do ładowania wózków i infrastrukturę rowerową. Wszystkie ponadstandardowe usprawnienia techniczne nie tylko usprawniają najemcom pracę w magazynie, ale także podnoszą wartość rynkową obiektów i znacznie zwiększają możliwości konkurencyjne. Przyszłość rynku nieruchomości to innowacje technologiczne w ramach zrównoważonego rozwoju. Ekspert dodaje, że ze specjalnych dostosowań korzysta również jedna z najbardziej wymagających branż – sektor medyczny. W przypadku działalności magazynowej firm farmaceutycznych kluczowe są systemy czystych stref, rygorystyczna kontrola poziomu wilgotności i temperatury oraz ograniczony dostęp do produktów tylko dla osób upoważnionych. Bezpieczeństwo dopasowane do zakładu W nowoczesnych halach produkcyjnych i logistycznych bezpieczeństwo to nie tylko wymóg prawny, ale realna potrzeba wynikająca ze skali zagrożeń. – Obecnie dostępne są modułowe, ponadstandardowe rozwiązania BHP i środowiskowe, które nie wymagają ingerencji w konstrukcję budynku – mówi Jacek Szczepanik, Prezes DENIOS Sp. z o.o., specjalista ds. materiałów nie bezpiecznych, inspektor ochrony przeciwpożarowej. – To ważne zarówno dla najemców, jak i właścicieli – mniejsze urządzenia można łatwo przemieszczać i dostosowywać do zmian w pracy, a większe rozwiązania, takie jak modułowe magazyny przeciwpożarowe, nie wymagają skomplikowanych uzgodnień budowlanych. Ochrona jest planowana na podstawie indywidualnej oceny ryzyka obiektu. Na przykład w strefach ATEX zabezpieczany jest wyłącznie obszar zagrożony wybuchem, bez konieczności klasyfikowania całego pomieszczenia.

 – W praktyce oznacza to krótszy czas wdrożenia i dostosowania zabezpieczeń do aktualnych potrzeb zakładu – wyjaśnia ekspert. Choć rozwiązania ASTI znacząco zwiększają możliwości adaptacji powierzchni magazynowej, w przypadku bardziej złożonych potrzeb mogą okazać się niewystarczające. Przemyślana inwestycja

W praktyce zastosowanie ponadstandardowych dostosowań pozwala najemcom znacząco zwiększyć efektywność operacyjną, usprawnić procesy logistyczne, a niekiedy także poprawić ergonomię pracy i poziom bezpieczeństwa.

Warto jednak pamiętać, że tego typu rozwiązania generują wyższe koszty inwestycyjne, które będą zamortyzowane w czynszu.

– W popularnych lokalizacjach, gdzie dostęp do nowych gruntów jest ograniczony, właściciele i deweloperzy magazynowi coraz częściej postrzegają personalizację przestrzeni jako sposób na wyróżnienie się na tle konkurencji. Indywidualne dostosowanie obiektu do potrzeb konkretnego najemcy może przełożyć się nie tylko na dłuższy okres najmu i niższą rotację, ale również na wyższą wycenę nieruchomości – mówi Jan Ol szewski.

Jednak, jak podkreśla ekspert, nadmierna ingerencja w standardowe rozwiązania może przynieść efekt od wrotny do zamierzonego – zbytnie uszczegółowienie projektu potrafi ograniczyć jego elastyczność, a tym samym utrudnić przyszłą komercjalizację w przypadku zmiany najemcy. Z perspektywy operacyjnej dodatkowe nakłady inwestycyjne mają sens przede wszystkim przy długim horyzoncie najmu. – Im więcej dostosowań typu ASTI, tym dłuższy okres obowiązywania umowy – zazwyczaj powyżej 7 lat, a przy bardziej zaawansowanych rozwiązaniach nawet do 15 lat. Warto pamiętać, że w wielu przypadkach to najemca zobowiązany jest do przywrócenia obiektu do stanu wyjściowego. Wprowadzenie indywidualnych dostosowań ASTI podnosi funkcjonalność i wartość nieruchomości, ale jednocześnie może ograniczyć jej uniwersalność, co komplikuje ewentualny dalszy wynajem lub sprzedaż – podkreśla Jarosław Czechowicz z GLP. W praktyce zastosowanie ponadstandardowych dostosowań pozwala najemcom znacząco zwiększyć efektywność operacyjną, usprawnić procesy logistyczne, a niekiedy także poprawić ergonomię pracy i poziom bezpieczeństwa. Gdy ASTI to za mało – czas na BTS Choć rozwiązania ASTI znacząco zwiększają możliwości adaptacji powierzchni magazynowej, w przypadku bar dziej złożonych potrzeb mogą okazać się niewystarczające. – Jeśli modyfikacje zaczynają dotyczyć konstrukcji budynku lub wpływają na sposób użytkowania obiektu przez inne firmy, lepszym wyborem staje się formuła build-to--suit – wskazuje Maciej Zawada z Panattoni BTS. – Taki model pozwala w pełni dostosować budynek do specyfiki działalności najemcy, co ma szczególne znaczenie m.in. przy skomplikowanych procesach produkcyjnych, wysokim poziomie automatyzacji, dużym zapotrzebowaniu na energię czy potrzebie dalszej rozbudowy obiektu. W przypadku BTS możliwe jest zaplanowanie funkcjonalnego układu od podstaw – zarówno pod kątem rozmieszczenia maszyn, jak i logistyki wewnętrznej. To z kolei przekłada się na wyższą efektywność operacyjną i większą swobodę we wdrażaniu nowych technologii – precyzuje ekspert. Przykładem takiego podejścia jest centrum dystrybucyjne sieci Żabka, zrealizowane w systemie BTS pod Radzyminem. Obiekt typu high-bay o powierzchni ok. 60 tys. mkw. mierzy aż 40 m wysokości, co pozwoliło na wyjątkowo efektywne wykorzystanie kubatury budynku. Magazyn został w pełni dostosowany do specyfiki logistyki sieci sklepów convenience – z uwzględnieniem chłodni, precyzyjnej kontroli temperatury oraz zaawansowanych systemów IT wspierających zarządza nie łańcuchem dostaw. Jak zaznacza Jan Olszewski z Newmark Polska, kluczowym etapem dopasowania powierzchni jest szczegółowa analiza sytuacji wyjściowej i rzeczywistych po trzeb najemcy. – Bazując na naszych doświadczeniach i obserwacjach, wiemy, które rozwiązania najlepiej się sprawdzają. Jeśli firma planuje wynająć powierzchnię powyżej 10 tys. mkw. wymagającą specjalistycznych do stosowań, optymalnym rozwiązaniem może okazać się budynek typu BTS, projektowany od podstaw, pod indywidualne potrzeby. Dla mniejszych projektów zakładających ponadstandardowe dostosowania rekomenduje my ASTI. W przypadku klientów, którzy po raz pierwszy testują takie rozwiązania, duże znaczenie będzie miało odpowiednie wyważenie proporcji między przestrzenią dostosowywaną i standardową – wyjaśnia. W stronę personalizacji – przyszłość ASTI Personalizacja powierzchni magazynowych staje się nie tylko realną opcją, ale coraz częściej również rynkowym standardem. – Wiele firm decyduje się na wdrożenie rozwiązań ASTI, dostrzegając ich wpływ na efektywność operacyjną i przewagę konkurencyjną. Oczywiście nadal są najemcy, którym w zupełności wy starcza standardowa hala, bez potrzeby dodatkowych dostosowań. Jednak obserwując rosnące znaczenie automatyzacji i indywidualizacji procesów magazynowych, można założyć, że znaczenie ASTI będzie systematycznie rosło – podsumowuje Jan Olszewski. Oprac. WZ

 Kamil Szymański /Założyciel Space4Logistics/ Na rynku magazynowym najemcy coraz częściej poszukują rozwiązań pośrednich między standardową powierzchnią a obiektami typu build--to-suit (BTS). Jednym z takich rozwiązań jest ASTI (Above Standard Tenant Improvements) – ponadstandardowe dostosowania budynków, które pozwalają lepiej dopasować istniejącą infrastrukturę do indywidualnych potrzeb operacyjnych, bez konieczności projektowania obiektu od podstaw. Wśród najczęstszych oczekiwań znajdują się modyfikacje układu przestrzeni – np. przesunięcie bram wjazdowych, dodanie ramp najazdowych czy elastyczne podziały stref magazynowych i biurowych. Najemcy pytają również o rozbudowę instalacji technicznych: dodatkowe punkty zasilania, zwiększenie mocy elektrycznej, montaż inteligentnego oświetlenia LED, systemów BMS czy gniazd/ stref do ładowania wózków. Coraz większe znaczenie mają też rozwiązania poprawiające komfort pracy – klimatyzacja, wentylacja, izolacja akustyczna czy lokalne systemy ogrzewania. W części biurowo-socjalnej najemcy oczekują możliwości rozbudowy zaplecza – kuchni, stref relaksu, szatni. W za kresie logistyki pojawiają się prośby o dodatkowe doki, strefy szybkiego przeładunku czy dostosowanie do automatycznych systemów składowania (strefowe wzmocnienie posadzki, możliwość instalacji indukcji w posadzce). Popularne są także rozwiązania proekologiczne: panele fotowoltaiczne, systemy odzysku wody, pompy ciepła i stacje ładowania aut elektrycznych. Dzięki ASTI najemcy mogą znacząco podnieść funkcjonalność obiektu, zachowując elastyczność i kontrolę nad kosztami.

Piotr Was /Dyrektor Zarządzający SpaceFactory Group/ W kilkunastoletniej historii SpaceFactory mieliśmy okazję spotkać się z niezwykle szerokim wachlarzem zapotrzebowań na modyfikacje standardowych budynków magazynowych, wyrażanych przez przyszłych użytkowników. Zakres oczekiwanych dostosowań budynku jest w największym stopniu pochodną planowanego sposobu jego użytkowania i budżetu zaplanowanego na ten cel, ale bardzo często też pochodną standardów korporacyjnych i kultury organizacji przyszłego najemcy obiektu. W przypadku budynków magazynowych oczekiwania najemców w zakresie dostosowań do ich potrzeb operacyjnych koncentrują się najczęściej w obszarze zagadnień związanych ze środowiskiem pracy oraz bezpieczeństwem pożarowym. Najczęściej pojawiają się więc zapotrzebowania na modyfikacje takie jak: dodatkowe nagrzewnice, relokacja oświetlenia, stworzenie punktów dostępowych dla potrzeb transmisji danych, dodatkowe ściany wydzielające (często o charakterze tzw. „ścian pożarowych”), pomieszczenia do składowania ADRów, wybudowanie akumulatorowni lub punktów ładowania, wstawienie na teren magazynu antresoli (nierzadko wielopoziomowej), dostawienie dodatkowych doków przeładunkowych, wykreowa nie podjazdów umożliwiających przeładunki na poziomie posadzki, modyfikacje instalacji tryskaczowej, modyfikacje systemu oddymiania, relokacja hydrantów, dostosowanie systemu ewakuacji itp. Znacząco dalej idą oczekiwania najemców, którzy na terenie obiektów wybudowanych pierwotnie na cele magazynowe chcą prowadzić działalność produkcyjną. Poza wymienionymi wcześniej modyfikacja mi typowymi dla użytkowników logistycznych, pojawiają się potrzeby takie jak np.: dodatkowe doświetlenie powierzchni, zwiększenie ilości wymian powietrza, wstawienie suwnic, modyfikacje posadzki, przy gotowanie fundamentów dla maszyn, wstawienie szynoprzewodów, wstawienie instalacji sprężonego powietrza itp. Piotr Wąs Dyrektor Zarządzający SpaceFactory Group Wymienione powyżej modyfikacje budynków pociągają za sobą naj częściej konieczność opracowania niezbędnej dokumentacji projektowej oraz uzyskania niezbędnych zgód urzędowych, w tym nierzadko zgód na budowę. W projektach związanych z adaptacjami budynków magazynowo--przemysłowych na potrzeby najemców SpaceFactory, bazując na wieloletnim doświadczeniu swojego zespołu w realizacji tego typu projektów oraz kompleksowym podejściu do ich realizacji, występuje najczęściej jako „one-stop-shop” obsługujący tego typu zapotrzebowania od koncepcji zagospodarowania powierzchni i wyceny koniecznych adaptacji, przez prace projektowe i pozwoleniowe realizowane własną, wielobranżową pracownią projektową Space2Design, po pełen zakres prac budowlanych i instalacyjnych.